2008-4-19 06:27 PM
samuellavina
理順土地供應復建居屋 以防樓價飈升害慘市民
理順土地供應復建居屋 以防樓價飈升害慘市民
(明報) 04月 19日 星期六 05:05AM
【明報專訊】根據政府公布的最新數字，本港房屋施工量持續減少，這必然導致樓價上升，為免重蹈當年的覆轍，政府有責任理順土地供應，以免出現樓市泡沫，損害市民生活和衝擊社會穩定；政府也應
該再度研究恢復興建居屋，協助買不起貴價私樓的夾心階層置業安居。
勾地制度 推高地價埋禍根
政府公布今年首季私人住宅單位施工量只有300伙，是04年第三季有數據以來最少的一季，而落成取得入伙紙單位1000個，則是去年第二季以來最低，較去年第四季的6100個減少83%。
本港新建私人樓宇持續減少，已經成為趨勢。以去年為例，施工私人住宅單位1.29萬個，是1997年以來的新低數字，較1998年施工量高峰期的3.53萬個單位，減少逾六成；落成數量去年只有1.05萬個單位，是1972年有紀錄以來的最低數字。地產界人士估計，今年新樓動工和落成量與去年相若，以本港平均每年可吸納約1.7萬個新落成單位計算，若供應持續向下，則已落成貨尾或興建中的5.2萬個私人住宅單位，很快就會被消化掉。
本港部分地區的樓價，去年已經上升接近30%，根據運輸及房屋局 的數字，實用面積介乎400至700方呎的私人住宅單位售價指數，在07年1月至10月已達103.8，逼近1998年的105（1997年樓市最高峰時為153.4）。市民供樓負擔方面，當局認為國際公認的合適按揭入息比例為三分之一，現時本地按揭供款佔入息比例30％，與1997及1998年分別74%及51%的水平仍有一段距離。總的而言，目前政府認為樓市現狀完全無問題，對此我們不予苟同。如果政府認為住宅單位售價指數和市民供樓所佔入息比例，要回復或超過1977、1998年的水平，才算有問題，就是不負責任的想法，因為如果如此，許多市民的生活已經被供樓負擔或高租金壓得透不過氣來了。
既然本港樓宇供應緊絀之勢底定，政府不能再迴避問題，應該研究採取措施，以防問題惡化。恢復定期賣地，恢復興建適量居屋，應該是政府的研究方向。
部分地產發展商認為，勾地制度是導致土地供應不足、推高樓價的原因，政府則堅持政策沒有問題，因為只要發展商出價合理，應該沒有勾不到的土地。這樣的爭議已經持續了一段時間，表面上各有道理，但是因為勾地表內每幅地的「底價」外界不知道，因此無從判斷是否政府定價過高，抑或發展商「勾價」過低。
勾地制度是當年經濟低迷時的救市措施，此制度表面上按市場供求原則，由地產商申請將勾地表內的土地，推出市場公開拍賣，實際上當局可以根據地產商勾地價的高低水平，接受或拒絕勾地申請，無形中設下了限制土地供應的關卡，政府同時也可以藉此控制地價，而從過去數年的運作看來，政府是透過勾地制度實行高地價政策。現在的運作，是政府把土地放入勾地表，並不等於供應了土地，因為勾地制度讓地產發展商主導土地投入市場使用，弱化了政府供應土地、調節市場的職能，這是導致土地投入使用不足的真實原因。
現時很難想像本港會再出現地價大跌而拖累整體經濟的情况，因此，政府毋須再藉勾地政策操控地價，恢復定期賣地，由市場完全主導土地供應和投入使用，此其時矣。
應建居屋 助夾心階層置業
當年政府決定全面停建居屋，也是樓市大崩圍時候的救市措施之一。當年政府為了救市，慌不擇路。居屋政策是本港歷來最成功的政策之一（另一個是公共醫療政策），接近30年以來，協助了許多買不起貴價私人樓宇的夾心階層置業安居，使之成為穩定社會的巨大力量，而在執行期間，與本港私人樓宇市場並行不悖，沒有衝突。本港多位地產發展商，在香港並無天然資源之下，積累巨大財富，長期躋身世界級富豪行列，足以說明居屋並不影響私人房屋市場發展。因此過去以居屋照顧夾心階層，並非政府與民爭利，而是使香港社會在居住這個重大民生問題上，產生了平衡的槓杆效果。這樣一個成功政策，數年前卻因為一時的困難，在未經深思熟慮之下輕易地放棄了，甚為可惜。
現在中小型住宅單位的售價，雖然未回復到1997和1998年的不合理水平，但是現價和預期向上飈升的售價，已經不是一般夾心階層可以負擔，因此政府應該恢復興建一定數量的居屋，讓那些無殼蝸牛得以置業安居，以消弭本港社會兩極化和影響穩定和諧的負面因素。
政府奉行高地價政策之餘，應該緊記當年樓市泡沫爆破所帶來的慘痛教訓，盡早研究趨吉避凶之道，一般新樓由規劃到入伙，需時4至5年，為免樓市再受泡沫化危害，政府現在就要開始研究修訂政策，以免為時已晚，特別是投資者的心理預期，往往主導着市場的投機炒賣，因此，政府有責任及時在炒風復熾之前，令市場明白住宅供應陸續有來，並不存在供應不繼的問題。